Il y a de grosses différences entre bail professionnel ou commercial (durée, résiliation, renouvellement, charges…) ?

Le bail professionnel et le bail commercial sont deux types de contrats locatifs souvent utilisés par des entreprises et des professionnels exerçant des activités variées. Pourtant, ces deux baux présentent des caractéristiques distinctes qui ont un impact significatif sur la gestion des locaux et les droits des locataires et des bailleurs. Il est essentiel de bien comprendre ces différences pour faire un choix éclairé en fonction de ses besoins spécifiques et de la nature de l'activité exercée. 

Cet article vise à détailler les différences entre ces deux contrats afin de mieux comprendre leurs enjeux et leurs implications pratiques.

Activités concernées

Le bail commercial est destiné aux activités commerciales, industrielles et artisanales. Ainsi, tout commerçant, artisan ou industriel peut se voir proposer un bail commercial pour l'exploitation de son activité. Cette catégorie inclut les magasins de vente, les ateliers, ainsi que toute autre entreprise gérant une activité lucrative à caractère commercial. En général, les baux commerciaux sont utilisés par des entreprises ayant besoin de visibilité et de contact avec la clientèle, comme les boutiques de détail, les restaurants ou les salons de coiffure.

En revanche, le bail professionnel s'adresse principalement aux professions libérales et aux activités non commerciales. Les médecins, avocats, consultants, ainsi que d'autres professions libérales réglementées ou non réglementées, peuvent opter pour ce type de bail. Il convient particulièrement à des professions impliquant une prestation intellectuelle ou de conseil, sans caractère commercial. Par exemple, les bureaux de médecins généralistes, les cabinets d'avocats ou les agences de conseil peuvent tous bénéficier de ce type de bail qui s'adapte bien aux besoins de locaux administratifs, avec moins de contraintes en matière de réglementation commerciale.

Durée et conditions de résiliation

La durée minimale d'un bail commercial est fixée à neuf ans, ce qui garantit une certaine stabilité tant pour le locataire que pour le bailleur. Ce type de contrat ne peut être résilié qu'à la fin de chaque période triennale (soit tous les trois ans), sous réserve de respecter un préavis de six mois. Cette structure établit une prévisibilité et offre une sécurité particulièrement adaptée aux activités commerciales nécessitant un investissement initial important, tel que des travaux d'aménagement des locaux ou l'installation d'équipements spécialisés. Le locataire a la possibilité de résilier le bail à chaque échéance triennale, mais il reste engagé sur une période minimale de trois ans, ce qui peut représenter un engagement significatif pour une entreprise en phase de développement.

Le bail professionnel, quant à lui, présente une durée minimale de six ans, et offre davantage de souplesse quant à la résiliation. Le locataire peut résilier le bail à tout moment, sous réserve de respecter un préavis de six mois. Cette caractéristique en fait un choix judicieux pour les professions qui recherchent plus de flexibilité ou qui préfèrent ne pas s'engager sur le long terme. Par exemple, un consultant indépendant qui démarre son activité pourra choisir un bail professionnel pour éviter des engagements financiers lourds et pouvoir s'adapter à l'évolution de ses besoins, que ce soit en termes de surface ou de localisation.

Droit au renouvellement

Le droit au renouvellement est une autre différence fondamentale entre ces deux types de baux. Dans le cadre d'un bail commercial, le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement du bail, qui est d'ordre public. Cela signifie que ce droit est protégé par la loi et qu'il ne peut être ignoré par une clause du contrat. Le bailleur ne peut donc pas refuser le renouvellement, sauf en cas de motifs légitimes et sérieux, tels que l'inexécution par le locataire de ses obligations contractuelles.

Ce droit au renouvellement vise à protéger le fonds de commerce du locataire, c'est-à-dire la valeur que représente l'emplacement et la clientèle attachée à ce local précis. Pour le bail professionnel, en revanche, il n'y a pas de droit au renouvellement automatique. Le bailleur peut ainsi décider de ne pas renouveler le bail à son expiration sans être tenu de fournir de justification ni d'indemniser le locataire.

Cela reflète la souplesse et la liberté contractuelle propre à ce type de bail. Toutefois, cette absence de droit au renouvellement peut constituer une incertitude pour le locataire, qui devra éventuellement trouver un autre local à l'expiration du bail. Il est donc important pour les professionnels de bien évaluer les risques liés à cette absence de droit au renouvellement, en fonction de la pérennité de leur activité et de leurs besoins en termes d'emplacement.

Révision du loyer

Concernant la révision du loyer, le bail commercial est régi par des règles assez strictes. La révision est possible tous les trois ans ou selon une clause d'échelle mobile prévue dans le contrat. Cette réglementation permet de maintenir un équilibre économique et de prendre en compte les fluctuations du marché.

Par exemple, si le quartier où se situe le commerce devient plus attractif et que la valeur locative augmente, le loyer peut être révisé en conséquence, mais toujours selon un encadrement légal visant à protéger le locataire d'une hausse brutale.

Le bail professionnel, quant à lui, n'impose pas de révision obligatoire du loyer, à moins qu'une clause précise du contrat ne le prévoie. Le bailleur et le locataire disposent ainsi d'une plus grande marge de négociation sur cette question, offrant davantage de liberté contractuelle.

La révision peut être convenue de manière périodique ou rester fixe sur toute la durée du bail, selon les termes définis par les parties. Cette flexibilité est particulièrement avantageuse pour les activités qui ne sont pas directement impactées par les fluctuations de la valeur immobilière locale.

Répartition des charges

La répartition des charges constitue également un point de divergence notable entre ces deux baux. Le bail commercial est encadré par la loi pour ce qui est de la répartition des charges entre le bailleur et le locataire, dans le but de protéger ce dernier.

Par exemple, certaines charges, notamment celles relatives aux grosses réparations ou aux mises en conformité, ne peuvent être imputées au locataire. Cela garantit que le locataire ne se retrouve pas à devoir supporter des coûts imprévus qui pourraient compromettre la rentabilité de son activité.

Dans le cadre du bail professionnel, les parties sont plus libres de déterminer la répartition des charges dans le contrat, ce qui permet d'adapter la répartition aux besoins et capacités des parties concernées. Par exemple, les frais de maintenance et les taxes locales peuvent être négociés pour être pris en charge par l'une ou l'autre des parties, en fonction des préférences contractuelles. Cette flexibilité permet d'optimiser la gestion des coûts, notamment pour des activités aux marges plus réduites.

Sous-location et cession

La question de la sous-location est un autre élément qui différencie le bail commercial du bail professionnel. Dans un bail commercial, la sous-location est interdite par défaut, sauf si une clause expresse autorise cette pratique. Cette interdiction vise à garantir un certain contrôle au bailleur sur l'identité des occupants de ses locaux, et à éviter des sous-locations abusives qui pourraient porter préjudice à la qualité des activités exercées dans le bâtiment.

Pour le bail professionnel, la sous-location est autorisée par défaut, à moins qu'une clause du contrat ne l'interdise. Cette différence traduit une volonté de laisser davantage de liberté aux professions libérales dans la gestion de leur contrat de location. Cela permet, par exemple, à un professionnel qui dispose d'un excès d'espace de le sous-louer à un autre professionnel, optimisant ainsi l'utilisation des locaux et réduisant les coûts fixes liés à la location.

Choisir entre flexibilité et stabilité

Le choix entre un bail professionnel et un bail commercial dépend avant tout de la nature de l'activité exercée et des besoins spécifiques du locataire. Le bail commercial est élaboré pour offrir une stabilité et des protections adaptées aux activités commerciales, avec un encadrement rigoureux du loyer et une garantie de renouvellement. Cela en fait un choix idéal pour les commerces établis qui souhaitent sécuriser leur emplacement et éviter les incertitudes locatives.

Le bail professionnel, de son côté, met l'accent sur la souplesse, que ce soit dans la résiliation, la répartition des charges, ou la sous-location. Cela en fait un choix plus adapté pour les professions libérales qui préfèrent conserver une certaine flexibilité contractuelle. La possibilité de résilier plus facilement et de sous-louer sans restriction apporte une certaine tranquillité d'esprit pour les professionnels dont les besoins peuvent évoluer rapidement.

Il est donc essentiel de bien évaluer ses besoins et de négocier les termes du contrat en conséquence, afin d'obtenir des conditions optimales pour l'exercice de son activité professionnelle.

Le choix entre un bail professionnel et un bail commercial ne doit pas être pris à la légère, et il est souvent conseillé de se faire accompagner par un professionnel du droit ou un conseiller immobilier pour s'assurer que le bail choisi correspond parfaitement aux attentes et aux contraintes de l'activité exercée.